「2021年09月」の記事一覧（8件）
カテゴリ：【不動産売却 動画】 / 投稿日付：2021/09/26 11:29
媒介契約を結んだ時に、
仲介手数料は発生するのですか？
いえ、媒介契約を締結しても、
売買契約が成立しなければ、
仲介手数料は発生致しません。
発生の条件としては、「媒介契約の締結」
「売買契約の成立」この2つが必要になりますので、
売買契約が成立して初めて
仲介手数料が発生します。
お支払いの時期に関しましては、
媒介契約書に記載されておりまして、
契約時に半分、
決済時に半分と言う形で頂く事が一般的になっておりますが、
仲介手数料って、
買主さんを探して貰う為の対価なのですよね？
そうですね、
それは仲介業務のごく一部となっておりまして、
取引を安全に行なって、
担保する保険料の様な物だと思って頂ければなと思います。
お客様を探すだけでなくて、
安全に取引すると言う事も私達の重要な役割です。
その為、物件の調査・書類作成、
これ等を責任を持って行い、
万が一が無い様に、
日々勉強して細心の注意を払って活動しております。
それなら安心ですね。
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カテゴリ：【不動産売却 動画】 / 投稿日付：2021/09/21 17:54
案内の時、
売主様が注意するポイントを解説しています。
案内に当って、
何をしておけば良いですか？
先ず、お部屋を綺麗にしている事が、
一番のポイントになります。
特に、
キッチンや洗面所等の水回りを綺麗にしておいて下さい。
悪い印象を与えますので、
日中でも全ての部屋に電気を点け、
カーテンを開けておいて下さい。
思って頂く事が大切です。
季節によりますが、
アピールするのもポイントです。
部屋も広く見えますので、
下さい。
最後に、過度な営業はしないで下さい。
聞かれた事だけにお答え頂ければ充分です。
因みに、買主様は、どんな質問をされるのですか？
そうですね、
近隣にどの様な方がお住まいなのか、
気にされる買主様が多いので、
もし
お答え出来る準備をしておいて下さい。
ペットは案内の際は、
ケージの中に入れ
他に何か気を付けておく事って有りますか？
そうですね、
ちょっと細かいお話になるかも知れませんが、
湿気が残らない様に、
案内の前に、お風呂を使わない、
又、お昼ご飯等に、
お客様と営業も含め、
4人分
もし、それ以上になる場合は、
事前にご連絡させて頂きます。
押入れとか、余り見られたくないのですけども…。
はい、
ただ、真剣に検討されているお客様ほど、
細かく見られますので、
特定の収納場所に集めておいて下さい。
私の方でアテンドさせて頂きま
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カテゴリ：【不動産売却 動画】 / 投稿日付：2021/09/19 14:21
収益還元法
賃貸中物件の査定方法を解説しています。
私の賃貸に出している東京のマンションについて
査定する場合は、どの様にするのでしょうか？
はい。収益不動産の場合、
「収益還元法」と言う手法を用いて
価格の算出を行っております。
「収益還元法」について、
もっと詳しく聞かせて貰っても良いでしょうか？
はい。不動産の収益力に基づいて、
価格を算出する事になります。
先ず、その物件の「年間家賃収入」を算出して、
それを「利回り」で割る事で、査定金額が
「利回り」って、
具体的にはどう言う事なのでしょうか？
はい、「利回り」は、
投資金額に対するリターンの割合となっておりまして、
一般的には周辺の成約事例を基に設定するのですが、
その不動産ごとに、その数値は異なって来ます。
例えば、その不動産が、投資に魅力的と思える場合、
低い利回りでも買い手となる投資家の購入が見込めますので
査定金額は高くなって来ます。
あるいは現在のマネーサプライ、
そう言った物の状況によって左右されて行きます。
お幾らで貸されているんですか？
ただですね、現在の東京で利回り10%と言うのは、
余り現実的では有りませんので
但し、実際には固定資産税であったり、
管理費等の支出が有りますので、
実際にはもっと細かな計算が必要になって来るんですね。
ですので、具体的にはスタッフ迄、ご相談頂ければと思います。
分かりました。有難うございます。
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カテゴリ：【不動産売却 動画】 / 投稿日付：2021/09/18 12:47
決済時に必要な物
決済時に必要な物を解説しております。
売主様が、決済の時に必要な物は何ですか？
先ずは「権利書」もしくは「登記識別情報」
後日、
「印鑑証明」
「身分証明書」が必要になります。
「住民票・戸籍の附票（ふひょう）が
必要になるケースがございます。
「仲介手数料」「登記費用」
残金の支払いが必要になりますが、
特に現金の用意は必要ございません。
振込先口座の通帳・
通帳印は忘れずにお持ち下さい。
他に何か有りますか？
一番大事なのが、お家の鍵になります。
鍵が無かったら、家に入れませんよね。
ポストのダイヤルナンバーであったり、
忘れずにお持ち下さい。
他にも何か有りますか？
土地の場合、
「確定測量図」「近隣との覚書・同意書」
「設計図書」「検査済証」
「適合証明書」「設備の取扱説明書」
マンションの場合は、
「管理規約」「総会の議事録」等になります。
その他に、
残代金・精算金等の領収書や、
公課証明などが必要となりますが、
こちらは仲介会社が用意させて頂きます。
そんなに沢山有るんですね。
決済が近付いて参りましたら、
担当者より改めて
ご案内させて頂きますので
分かりました。
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カテゴリ：【不動産売却 動画】 / 投稿日付：2021/09/14 17:50
契約時に必要な物
必要な物って何でしょうか？
はい、
先ずは買主に真の所有者で有る為の事を示す
権利書、
もしくは登記識別情報が必要になります。
権利書はよく聞くんですけども、
登記識別情報って何ですか？
どちらも所有者として登記されている事を
示す情報ですけれども、
順次、権利書から登記識別情報になっております。
他に必要な物って何ですか？
身分証って保険証でも良いのですか？
保険証には顔写真が無いので、
免許証・パスポートの様な顔写真が
その両方が無い場合はどうでしょうか？
マイナンバーカードが有れば対応可能です。
マイナンパーカードなら、持っています。
良かったです。
そうですね、印鑑が必要になります。
印鑑は、実印でなければいけないんでしょうか？
契約中は特に必要無いのですけれども、
最終的なお取引の決済時には
実印が必ず必要になりますので、
契約の時も統一して実印を
持って来て頂ければと思います。
お金は必要無いのでしょうか？
契約書に貼付して頂く印紙の印紙代と、
仲介手数料が必要になるんですけれども、
買主様から手付金を預かる形になりますので、
特に必要はございません。
分かりました。有難うございます。
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カテゴリ：【不動産売却 動画】 / 投稿日付：2021/09/09 17:50
取引事例比較法
取引事例比較法について解説しています。
私は東京にマンションを持っているのですが、
「取引事例比較法」と言うものを用いて、
価額の算出をさせて頂いております。
同じマンション・
同じ間取り・
出来るだけ直近の成約事例を基に
価格の算出をさせて頂いております。
土地の場合、同じ土地って無いですよね。
同じ土地と言う物は
有りませんので、
路線価を基に算出させて頂きます。
必ず道路に付けられている価格になりますので
各々に接している道路の路線価、
これの比率を用いて調整させて頂いております。
土地の形であったり、
間口が違うと価格も変わって来ますので、
その辺りは「流通性比率」と言う所で調整して、
最終的な価格の算出をさせて頂いております。
有難うございます。
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カテゴリ：【不動産売却 動画】 / 投稿日付：2021/09/06 14:36
原価法
原価法の算出方法について解説しています。
広島の実家の一戸建てを売却しようと思うのですが、
査定って、どうやるのでしょうか？
取引事例比較法と言う事で分けて計算して算出する事になります。
原価法って何ですか？
式でお伝えすると、再調達価格 × 原価修正 × 流通性比率。
こちらで算出する事になります。
難しい言葉が沢山出て来たんですが、「再調達価格」って何ですか？
「再調達価格」と言うのは、そこに有る建物を、
今、全く同じ物を新築した場合に幾らに
なるのか？と言う価格になります。
そうでないか なんですけれども、
例えば、東京に有る不動産と、広島に有る不動産ですと、
やっぱり人口も違いますので。
それを考慮した数値が
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カテゴリ：【不動産売却 動画】 / 投稿日付：2021/09/04 10:17
不動産の売却依頼
媒介契約について解説しています。
不動産の売却の依頼をしようと思ったら、
どう言う手続きを取ったら良いでしょうか？
はい、先ずは、不動産会社と媒介契約を締結して頂く必要がございます。
この中で、大きく分けて2つ種類がございます。
先ず1つが、複数の会社と契約出来る「一般媒介契約」
一社のみとしか契約の出来無い「専任媒介契約」と言う物がございます。
はい、先ず「専任媒介契約」に関してですが、
売主様に対して定期的に、販売状況を
7営業日以内に必ず登録して
こちらの今の二つの義務は特にございません。
基本的には「一般媒介」で契約して頂くか、
「専任媒介」で契約して頂くか、こちらの2つで
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